comprare un immobile - costituire una società in Croazia

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( le informazioni in questa pagina sono state messe cortesemente a disposizione da Silvano Fait )

Essendo entrato per ragioni di lavoro con persone e piccoli imprenditori che hanno seguito iniziative immobiliari o hanno scelto di localizzare le loro attività commerciali all'estero (anche se nessuno di questi in Croazia) una minima idea di come impostare il "lavoro" di ricerca delle informazioni e dei contatti me la ero fatta. Prima di tutto - come quando si comincia un'iniziativa autonoma - vale il principio che i tuoi interessi te li devi curare in prima persona e i contatti di "quarto grado" (ho un amico, che conosce un tizio, che ha… in Croazia; ho il cellulare di un'agenzia dove un cugino di un mio collega ha… in Croazia) fanno solo perdere tempo o sono fuorvianti.
Essendo questa mia iniziativa collaterale al lavoro e destinata a soddisfare in primis le mie esigenze connesse ai periodi di ferie, ho scelto di impostare il tutto in maniera "lenta e prudente": raccolta del maggior numero di informazioni possibili da fonti utili, tempistica compatibile con il lavoro che svolgo (a chi svolge un lavoro dipendente o che comunque richiede tempo e continuità non consiglio certo di sprecare tutte le ferie di un anno per riuscire a comprare un bilocale entro un mese).
La prima cosa da considerare è che a Zagabria l'Italia ha un'ambasciata (ovvio.. ma spesso, data la ridotta fiducia nei nostri uffici pubblici, uno non prova neanche a contattarli) e soprattutto una sede dell'ICE (Istituto nazionale per il Commercio Estero) in grado di fornire informazioni piuttosto puntuali, aggiornate ed utili. Non tutte sono gratuite: le richieste di informazioni più approfondite sono a pagamento e la cifra varia in funzione delle persone impiegate e dei giorni che servono alla realizzazione del dossier richiesto (vi inviano una email contenente il preventivo). Per dossier informativi ad esempio, sulla fiscalità in Croazia, sulla legislazione in materia di edilizia, ecc. le cifre si aggirano su qualche centinaio di euro per ogni pratica richiesta.


Sintetizzo quanto ho saputo sulla compravendita immobiliare e la possibilità di costituire una società in Croazia (per il testo completo e integrale scrivetemi):

• Per quanto concerne i beni immobili una persona fisica o una società straniera possono acquisirne la proprietà a condizione di reciprocità e solo dopo il consenso del Ministero degli Esteri sentito il parere del Ministero della Giustizia; qualora il consenso non venga concesso si può presentare domanda per l'acquisto dello stesso immobile dopo 5 anni.
• Invece, una società costituita in Croazia con capitale straniero viene considerata a tutti gli effetti società di diritto croato e non persona giuridica straniera. L'investitore estero può costituire e partecipare alla costituzione di società commerciali in Croazia alle stesse condizioni delle persone locali. Gode inoltre di una garanzia costituzionale: all'investitore straniero nessuna legge successiva può peggiorare o pregiudicare i diritti acquisiti in precedenza con il versamento del capitale nella società, il trasferimento illimitato degli utili ed il libero rimpatrio del capitale al termine dell'investimento.
• Si possono costituire snc, srl, sas, spa, ecc. Il diritto societario è molto simile al nostro e solitamente si costituisce un srl (nel mio caso unipersonale). Il capitale sociale minimo è di 20.000 Kune (circa 2.700 euro). E' necessario stilare un atto costitutivo, l'autenticazione di un notaio e se si è stranieri, la presenza di un interprete giurato e due testimoni. Si procede poi all'iscrizione nel Registro delle Imprese presso il Tribunale Commerciale della Contea ove la società ha sede. A seguito dell'iscrizione si realizza il timbro, si procede con la notifica all'istituto di statistica (Državni zavod za statistiku - la versione croata dell'Istat), con la registrazione presso la sezione locale degli uffici tributari (Porezna uprava) e si procede poi con l'apertura del c/c bancario.
• E' possibile far giungere dall'estero i soldi per l'acquisto sotto forma di mutuo in denaro anziché come aumento di capitale. In tal caso è necessario stilare un contratto bilingue, va notificata alla HNB (BNC - Banca Nazionale della Croazia) la transazione di indebitamento con l'estero. Nota esplicativa personale: quest'operazione può essere utile se si ha lo scopo di tenere la società sottocapitalizzata. Il Sig. Rossi va in Croazia, costituisce la Rossi d.o.o. (=srl) versa il capitale sociale minimo. Poi la Rossi d.o.o. (società croata) si indebita per 70.000 euro con il Sig. Rossi (cittadino italiano). Qualora sia previsto che il contratto di mutuo generi interessi passivi a favore del cittadino italiano Rossi questi diventano detraibili dall'imponibile per il fisco croato.
• Per ogni compravendita immobiliare e necessario stilare un contratto scritto di fronte al notaio e procedere subito all'iscrizione nei libri fondiari. Differentemente dall'Italia il notaio si limita ad accertare l'identità dei contraenti e poco più, non controlla il titolo di proprietà dell'immobile, se è libero da ipoteche o gravami, non procede a registrare la compravendita. Anche per questo è importante farsi assistere nella compravendita da un legale.

L' ICE fornisce poi un elenco di avvocati che in grado di corrispondere in italiano. Nella lista inviatami ci sono 4 studi a Zagabria, 2 a Rijeka, 2 a Pula e 2 a Spalato. Pur potendo contattare altri avvocati (è possibile trovare studi legali più economici, soprattutto nei centri minori), il fatto che questi nominativi vengano forniti dall'ICE ritengo diano maggiori garanzie di affidabilità (personalmente ho scelto uno di questi).
Sul sito dell'Albo degli Avvocati della Croazia (in inglese) è possibile trovare l'elenco completo di tutti i legali regolarmente esercitanti con indicazione della lingua nella quale sono in grado di corrispondere.
Sono divisi per distretti consolari (Zagabria, Spalato e Dubrovnik), basta cliccare in basso sul distretto interessato e si aprirà una lunga lista. Oltre agli avvocati, sono elencati gli interpreti giurati ed i notai. Anche se non è aggiornatissimo l'elenco (e quindi alcuni avvocati o interpreti possono essere cambiati) mi è stato utile se non altro per verificare prima di partire che il notaio dove mi avrebbe condotto l'avvocato esisteva davvero… Una curiosità: la figura del notaio non è stata introdotta da molto tempo in Croazia, in precedenza provvedevano i funzionari dei vari uffici pubblici. Comunque sono simili a quelli italiani: ti dicono buongiorno, fanno fare il lavoro ad una segretaria, appongono firme, timbri e sigilli e ti presentano il conto (400/450 euro circa, tasse e bolli vari inclusi)… Nel mio caso non si è neanche scomodata a leggere perché ci pensava l'interprete e tanto di croato non capisco una mazza...