Vendita case in Croazia

Basta essere i cittadini di un paese dell'UE per avere diritto di iscriversi come il proprietario immobiliare in Croazia alle stesse condizioni dei cittadini Croati. Il mercato immobiliare Croato è stato aperto anche prima del 2013. ma con certi vincoli riguardanti la reciprocità tra i paesi, aperture delle società in Croazia alla quale venivano intestate le case, alcune nulla osta da parte dei ministeri. Oggi sull'internet si trovano ancora delle informazioni obsolete riguardanti questo periodo prima del 2013 che creano confusione, ma di fatto - oggi un privato senza problemi ne vincoli può acquistare una casa in Croazia.

La primissima cosa da fare è richiedere all'ufficio delle entrate OIB, corrispondente dal codice fiscale che è un numero di 11 cifre. OIB bisognerà indicare nel contratto di compravendita ed è indispensabile per poterlo registrare, calcolare l'imposta. Ottenerlo è facile, in giornata, portando la carta d'identità o il passaporto e pagando la marca da bollo da una decina di euro. Con OIB potrete aprire successivamente anche il conto in qualche banca Croata che è sempre utile avere per poterci appoggiare successivamente le bollette acqua, luce ed altre spese. La compravendita dell'immobile si basa sul contratto da firmare davanti al notaio che lui inoltra all'ufficio di entrate per poter calcolare l'imposta di registro e al Registro pubblico presso il tribunale (“Gruntovnica”) che trascrive la proprietà. L'imposta di registro sarà è da pagare una volta ricevuta la notifica, di solito dopo 30 giorni. La parcella del notaio è intorno ai 50 euro. Per quanto semplice, rimane fortemente raccomandabile affrontare tutta la procedura di acquisto della casa affiancati da qualche figura con competenze adeguate (agenzia immobiliare, avvocato etc.)

Esistono però due tasse locali da considerare, entrambe con la cadenza annuale:

• tassa sulle case di villeggiatura (“porez na kuce za odmor”) dovuta per quelli immobili dove i proprietari non abbiano la residenza, in pratica le seconde case
• tassa comunale (“komunalna naknada”) dovuta per tutti gli immobili sul territorio al titolo di manutenzione dell'infrastruttura comunale (illuminazione, manutenzione strade etc.)

Tassa sulle case di villeggiatura varia per singoli comuni tra 5 e 15 kune per metro quadro. Considerando la più alta di 15 kune, per un appartamento di 50mq sarebbero 100 euro all'anno circa di tassa. Tassa comunale invece può variare anche dentro lo stesso comune, viene sempre calcolata in base alla superficie dell'immobile ed è più alta per le case nelle zone centrali. Orientativamente si può considerare che è circa un terzo della tassa sulle case di villeggiatura (nell'esempio dell'appartamento di 50mq, sarebbero 30 euro all'anno di tassa comunale.

I prezzi di case in Croazia sono più alti sulla costa e nella capitale Zagabria. Le case nelle località costiere più piccole si vendono da 1.200 euro per metro quadro, 1.500 euro/mq a Fiume o Pola, 2.000 euro a Zagabria per arrivare oltre 3.000 euro al metro quadro a Dubrovnik. Nell'entroterra della Croazia continentale invece si trovano delle case singole in vendita a meno di 500 euro/mq. Considerando per esempio un appartamento di 50mq, a Pola è possibile trovarlo già da 70.000 euro, a Zara da 85.000 euro, ma valutando magari anche i paesi ad una decina di chilometri dal mare, sempre in Istria (per esempio Buje, Labin, Vodnjan...) lo stesso appartamento si può trovare in vendita già a meno di 60.000 euro. Generalmente, comprare la casa in Croazia conviene, specialmente considerando la vicinanza e bel mare che in Croazia hanno tutte le località lungo la costa. Bisogna precisare solo che nelle località di prestigio, o le case in posizione centrale, o vicino al mare, tengono sempre il prezzo medio-alto. Un rustico di pietra fronte mare per poche migliaia di euro non esiste neanche in Croazia... a qualche decina di chilometri dal mare forse sì...

Se vi interessa la casa al mare, per iniziare la ricerca la condizione più importante da valutare sarà che sia facile da raggiungere. Arrivando in macchina via Trieste in due ore potete arrivare in tutta l'Istria, Quarnero con isole Krk, Cres o sulla costa fino a Senj. Trovando la casa in queste zone, sarà possibile senza problemi partire venerdì dopo lavoro e tornare domenica dopo cena. Altrimenti bisogna programmare di raggiungerla in aereo e di conseguenza cercarla nelle zone che gravitano agli aeroporti e questi si trovano a Zara, Spalato, Dubrovnik, Pola, isola Krk. In questo caso andranno bene anche la riviera di Makarska, Omis, Trogir, Biograd, isole Brac, Ugljan, Pasman, Hvar, Pag. Nel caso abbiate fortuna di poterci andare per fermarsi diversi mesi durante l'anno, allora tutta la Croazia può andare bene in quanto anche la punta più meridionale (Dubrovnik) si raggiunge in 7 ore di macchina da Trieste. Una volta individuata la zona, per capire la fattibilità bisogna confrontare il budget disponibile con casi concreti delle case in vendita. Il caso migliore è quando l'acquirente ha già fatto la vacanza e conosce bene la località. In questo caso bisogna solo impostare la ricerca ed aspettare che arrivi l'occasione giusta.

Per quanto la vendita di case in Croazia fosse semplificata rispetto agli anni precedenti, come dappertutto quando si tratta delle compravendite immobiliari, bisogna stare attenti a molti aspetti. Eccone alcuni che riteniamo caratteristici per la Croazia, da tenere in considerazione:

• cercate la casa con proprietà 1/1 – il proprietario singolo. Quelli bellissimi rustici che sembrano facili da mettere a posto, hanno di regola 6-7 comproprietari dispersi tra vari continenti e non riuscireste mai a raccoglierli tutti per accordare il prezzo e firmare il contratto
• portate avanti solo la trattativa dove il venditore è iscritto chiaramente come il proprietario nel registro, meglio se risulta proprietario da diversi anni
• le case in vendita sulla costa sono quasi sempre disponibili anche per affitti turistici. Prima di dare la caparra, chiedete di affittarla per qualche giorno
• se pensate di andare nella vostra casa anche fuori stagione turistica, prima di comprarla provate a trascorrerci qualche giorno in bassa stagione: non basta esserci stati d'estate perché a stagione finita a volte molti servizi vengono sospesi, specialmente nella località più piccole es isolate.
• non fattevi incantare da vicinanza del mare: nella striscia di 70 metri dal mare vigono le normative particolari che rendono praticamente impossibile qualsiasi intervento edilizio. Senza dimenticare 6 metri della battigia considerata ad uso pubblico. Le case vicino al mare sono da considerare solo se con documenti perfettamente in regola e si pensa di utilizzarle senza fare degli interventi maggiori
• affrontate la procedura di acquisto solo affiancati da qualche figura con le competenze adeguate, che parli Croato per poter fare ulteriori verifiche